Cahier des charges nettoyage : réussir l’appel d’offres

Un appel d’offres de nettoyage se joue dans le cahier des charges. S’il décrit des heures et des gestes, chaque candidat répond avec ses moyens, et les offres ne se comparent plus.

Écrit au mètre carré, zone par zone, avec un résultat attendu et une preuve de passage, il donne des prix comparables au m² lavé, pas un forfait opaque. Une trame à reprendre clôt ce guide.

L’essentiel

• Décrivez le site au m² : surface lavée par zone et type de sol.
• Fixez un résultat contrôlable, pas une liste de gestes.
• Exigez une preuve de passage et quelques indicateurs.
• Isolez les grandes surfaces dans un lot de lavage mécanisé ou robotisé.
• Comparez des coûts au m² lavé, sur un bordereau commun.

Cahier des charges nettoyage : acheter un résultat, pas des heures

Un cahier des charges de prestation de nettoyage des locaux décrit des moyens ou un résultat. Le cahier de moyens fixe les agents, les heures, la machine. L’heure a été faite, mais le sol est-il propre ?

Le cahier de résultat dit ce qu’il faut constater, où, et à quel rythme. Le candidat choisit ses moyens et s’engage sur le résultat.

La norme NF X50-791 de l’AFNOR, publiée en septembre 2006, sert de repère pour structurer le document : locaux, limites des prestations, qualité attendue et contrôle, sécurité, analyse des offres.

Dans un marché public, ces éléments se répartissent entre le règlement de la consultation (critères, pondération, visite), le cahier des clauses techniques particulières, ou CCTP, et les documents financiers : bordereau de prix unitaires ou décomposition du prix global. En privé, les noms changent, pas la logique.

L’unité commune est le mètre carré lavé. Elle aligne un lavage manuel, une autolaveuse conduite et un robot : le calcul est dans notre guide du tarif de nettoyage au m².

Le périmètre : surfaces, zones et types de sol

Tout part d’un relevé fiable. Joignez des plans à jour et organisez une visite des lieux pour tous les candidats. Annoncez le calendrier : visite, questions, remise des offres, choix, démarrage.

La surface utile n’est pas celle du bâtiment. C’est la surface lavée à chaque passage, sans les racks, les locaux fermés ni les zones exclues.

Découpez le site en zones homogènes. Pour chacune : la surface lavée, le type de sol (béton brut, quartzé, résine, carrelage), la salissure, l’encombrement et les exclusions.

Séparez les familles de prestations : sols, sanitaires, bureaux, vitrerie. Une remise en état ponctuelle se chiffre à part. Pour un entrepôt, voir notre plan de nettoyage logistique par zone.

Fréquences, créneaux et coactivité

La fréquence se fixe zone par zone, selon la salissure et le trafic. Une allée très roulée ne se lave pas au rythme d’un couloir de bureaux.

Pour chaque zone : passages par semaine ou par mois, et créneau possible (nuit, avant l’ouverture, week-end, pendant l’activité).

Décrivez la coactivité : chariots, piétons, quais, postes occupés, accès restreints. Dans un cahier des charges de nettoyage industriel, elle fixe la méthode, et souvent le prix.

Le prestataire intervient chez vous comme entreprise extérieure. Le Code du travail impose une inspection commune préalable des lieux, puis un plan de prévention. Il est écrit dès que l’opération totalise au moins 400 heures de travail sur douze mois, sous-traitants compris, ou, quelle que soit sa durée, pour certains travaux dangereux. L’INRS recommande de l’écrire dans tous les cas.

Le niveau de résultat attendu et son contrôle

Écrivez ce qui doit se constater après le passage. « Sol sans dépôt, sans trace ni flaque, bords compris » se contrôle. « Deux passages d’autolaveuse par semaine » ne dit rien du résultat.

Le résultat se fixe par zone : une surface de vente n’a pas l’exigence d’une allée de stockage. Un sol bien lavé est aussi plus sûr : voir comment prévenir les chutes de plain-pied.

Le contrôle s’écrit avant la signature : qui contrôle, quand, sur quel échantillon, avec quelle grille. Un écart ouvre un délai de reprise ; s’il se répète, une pénalité.

Preuve de passage et indicateurs

Illustration, sans donnée réelle.

Un contrôle mensuel ne dit rien des autres nuits. Le cahier des charges demande une preuve de passage, zone par zone, et fixe son format et son rythme.

Pour un lavage manuel ou à l’autolaveuse, la preuve repose sur les fiches de passage et les contrôles. Avec un robot, chaque passage est enregistré.

Chez Melau, la supervision suit chaque passage à distance. Chaque matin, un rapport de couverture : surface traitée, carte de couverture, écarts au plan, heures machine. Le format dépend de la plateforme du robot.

Un lot distinct pour le lavage mécanisé ou robotisé

Allées d’entrepôt, halls de production, surfaces de vente : ces grandes surfaces libres demandent un lavage répétitif, qui se fait le mieux à la machine.

Isolez-les dans un lot. Les candidats choisissent leur méthode, autolaveuse conduite ou robot autolaveuse, et vous les comparez sur la même base.

Le lot décrit la surface par passage, la fréquence, la fenêtre de lavage, les rampes et les obstacles. Il exclut ce qui reste hors machine : huiles en nappe, liquides, rails, caniveaux, caillebotis, zones classées.

Demandez ce que le prix comprend : machine, station, maintenance, pièces, consommables, supervision, rapports. Chez Melau, la mise en service est facturée une fois, au démarrage : voir ce que comprend l’abonnement.

Sur les repères Melau, le m² lavé revient à 0,03 € avec une autolaveuse accompagnée et à 0,008 € avec un robot polyvalent à pleine capacité. Sur une petite surface, le robot peut coûter plus cher : hypothèses dans acheter, louer ou s’abonner à une autolaveuse.

Les déploiements du constructeur sont sur la page références par secteur.

Prévoyez une phase pilote : elle confirme la couverture réelle de vos allées (déroulé d’un projet).

Le robot prend le geste le plus répétitif et le plus pénible. Les équipes de propreté gardent les finitions, les sanitaires et le contrôle : des tâches moins dures, à plus forte valeur ajoutée.

Comparer les offres au coût du m² lavé

Deux forfaits identiques peuvent laver des surfaces différentes, à d’autres fréquences : un prix global ne se compare pas.

Joignez un bordereau unique, à remplir par tous. Par zone et par lot : surface lavée, passages par mois, méthode, heures prévues, prix mensuel HT. Ponctuels et démarrage sur des lignes à part.

À retenir

coût au m² lavé = prix mensuel HT ÷ (surface lavée par passage × passages par mois)

Calculé ligne par ligne, il aligne des offres qui n’ont ni la même méthode ni le même forfait.

Annoncez la grille de jugement avant les offres : prix ramené au m² lavé, valeur technique (méthode, contrôle, preuve de passage), critère environnemental précis.

Un prix très bas se vérifie avec les heures prévues : un m² lavé peu cher peut cacher des passages qui n’auront pas lieu.

Bon à savoir

Marché public nettoyage : les marchés sont passés en lots séparés, sauf si leur objet ne permet pas d’identifier des prestations distinctes (article L2113-10 du code de la commande publique), et sauf exceptions (article L2113-11).

Pour les consultations engagées depuis le 22 août 2026, au moins un critère d’attribution porte sur les caractéristiques environnementales de l’offre (article L2152-7). L’acheteur demande des justifications sur une offre qui semble anormalement basse, puis la rejette si la vérification le confirme (article L2152-6).

Contrat de nettoyage : vigilance et personnel en place

Pour tout contrat d’au moins 5 000 € HT, le donneur d’ordre se fait remettre une attestation de vigilance de l’Urssaf, à la signature puis tous les six mois jusqu’à la fin du contrat.

Il en vérifie l’authenticité et demande un extrait Kbis, ou un équivalent, si l’immatriculation est obligatoire.

Le contrat reprend le cahier des charges : périmètre, fréquences, résultat, contrôle, indicateurs, pénalités, durée, révision du prix.

Quand deux entreprises de propreté se succèdent sur un marché, l’article 7 de la convention collective de la propreté garantit l’emploi des salariés affectés qui remplissent ses conditions.

Parmi elles : un CDI, ou un CDD de remplacement d’un salarié qui remplit ces conditions ; au moins six mois d’affectation au marché ; pas d’absence de quatre mois ou plus ; et, pour les agents et chefs d’équipe, 30 % de leur temps de travail sur ce marché. Si le marché est redistribué en lots, chaque entrant assure la continuité des contrats sur son lot.

Hors de ce cas, l’article L1224-1 du Code du travail peut s’appliquer : faites relire le nouveau découpage par votre service juridique.

Ces transferts se règlent entre entreprises sortante et entrante. Le cahier des charges les signale, pour que chaque candidat chiffre la continuité des équipes.

Modèle de cahier des charges de nettoyage : la trame

Huit blocs, dans l’ordre où un candidat les lit. Reprenez-les comme exemple, puis complétez avec vos données.

Voir la trame complète

1. 1. Le site et le périmètre

   • Plans et visite Plans à jour, liste des zones, date de la visite.
   • Surfaces et sols Surface lavée par passage, type de sol, salissure, exclusions.

2. 2. Les prestations par zone

   • Familles Sols, sanitaires, bureaux, vitrerie, remise en état : une ligne chacune.
   • Fréquences et fournitures Passages par mois ; qui fournit produits et matériel.

3. 3. Le résultat attendu

   • Critères Ce qui se constate après le passage, zone par zone.
   • Contrôle et écarts Grille commune, échantillon, délai de reprise, pénalités.

4. 4. Les contraintes du site

   • Créneaux et coactivité Horaires possibles, flux, accès, badges et clés, règles de circulation.
   • Prévention et moyens Inspection commune, plan de prévention, consignes, locaux, eau et électricité mis à disposition.

5. 5. La preuve et les indicateurs

   • Preuve Fiche de passage ou rapport de couverture, zone par zone.
   • Rythme Fréquence du rapport, revue de contrat périodique.

6. 6. Le lot lavage mécanisé ou robotisé

   • Périmètre Grandes surfaces libres, fréquence, fenêtre de lavage, zones hors machine.
   • Démarrage Mise en service et phase pilote, sur des lignes à part.

7. 7. Le bordereau de prix

   • Une ligne par zone et par lot Surface lavée, passages, méthode, heures, prix mensuel HT.
   • À part Prestations ponctuelles, remise en état, frais de démarrage.

8. 8. Les critères et les pièces

   • Critères annoncés Coût au m² lavé, valeur technique, critère environnemental, pondération.
   • Pièces et personnel Vigilance, Kbis, assurances ; reprise prévue par la convention collective, avec l’effectif, les heures et les qualifications du personnel affecté.

Cette trame n’est pas un conseil juridique : pour un marché public, faites relire les pièces par votre service des achats.

Reste à savoir ce que le lot des grandes surfaces représente chez vous : voir le nettoyage d’entrepôt, le nettoyage industriel ou le nettoyage de centre commercial. Le calcul part de vos surfaces, de vos fréquences et de vos créneaux : c’est l’objet du diagnostic gratuit. Si le calcul ne tient pas, nous vous le dirons.

Sources

• AFNOR, NF X50-791, « Activités de service de nettoyage industriel. Aide à l’élaboration d’un cahier des charges techniques pour une prestation de propreté », septembre 2006, boutique.afnor.org.
• Inspection commune préalable : Code du travail, article R4512-2, Légifrance. Plan de prévention écrit : Code du travail, article R4512-7, Légifrance. Recommandation de l’écrit : INRS, « Entreprises extérieures. Mesures de prévention préalables à l’intervention », mis à jour le 3 mars 2018, inrs.fr.
• Obligation de vigilance : Code du travail, articles R8222-1 (seuil de 5 000 € HT), code.travail.gouv.fr, et D8222-5, code.travail.gouv.fr.
• Reprise du personnel : convention collective nationale des entreprises de propreté et services associés du 26 juillet 2011 (IDCC 3043), article 7.2, modifié par l’avenant n° 17 du 22 février 2021, Légifrance ; succession de deux entreprises de propreté : Code du travail numérique, mis à jour le 23 février 2024 ; Code du travail, article L1224-1, code.travail.gouv.fr.
• Commande publique : code de la commande publique, article L2113-10, Légifrance ; article L2113-11, Légifrance ; article L2152-6, Légifrance ; article L2152-7, version en vigueur depuis le 22 août 2026, Légifrance ; appel d’offres, article L2124-2, Légifrance. Pages consultées le 12 octobre 2026.
• Pièces d’un marché public : Service Public Entreprendre, « Examiner les documents de la consultation d’un marché public », vérifié le 1er avril 2026, entreprendre.service-public.gouv.fr.
• Coût au m² lavé : repères du comparateur Melau, octobre 2026.

Questions fréquentes

Comment rédiger un cahier des charges de nettoyage ?

Décrivez le site zone par zone : surface lavée, type de sol, salissure, encombrement, exclusions. Ajoutez les fréquences, les créneaux et la coactivité, puis le résultat attendu et sa méthode de contrôle. Terminez par la preuve de passage, un bordereau de prix commun et les critères de jugement.

Que doit contenir un contrat de nettoyage ?

Le périmètre et les fréquences du cahier des charges, le résultat attendu, le mode de contrôle, les indicateurs, les délais de reprise et les pénalités. Ajoutez la durée, la révision du prix et les pièces de vigilance à fournir pendant tout le contrat.

Appel d’offres privé ou marché public : qu’est-ce qui change ?

La trame est la même : périmètre au m², fréquences, résultat, preuve de passage, critères annoncés. Un acheteur public suit en plus le code de la commande publique : allotissement en principe, critères objectifs portés à l’avance à la connaissance des candidats, un critère environnemental pour les nouvelles consultations, contrôle des offres anormalement basses. En privé, l’entreprise fixe sa procédure, mais l’obligation de vigilance s’applique aussi.

Faut-il un lot séparé pour le lavage des grandes surfaces ?

C’est souvent utile. Les allées, les halls et les surfaces de vente se lavent à la machine : un lot dédié compare l’autolaveuse conduite et le robot sur la même base. Les équipes de propreté gardent le détail, les sanitaires et les finitions.

Le nouveau prestataire reprend-il le personnel en place ?

Quand deux entreprises de propreté se succèdent sur un marché, la convention collective de la propreté garantit l’emploi des salariés affectés au site qui remplissent ses conditions, notamment d’affectation et de temps passé sur le marché. Signalez-le dans le cahier des charges et joignez les informations utiles sur le personnel affecté : les candidats intègrent alors la continuité des équipes à leur offre. Hors de ce cas, l’article L1224-1 du Code du travail peut s’appliquer : faites relire le nouveau découpage par votre service juridique.